홈 사업분야  >  매매·임대차

매매·임대차

부동산매매와 담보책임

매도인·매수인의 공평을 도모하기 위하여 매매에 의하여 이전된 권리나 권리의 객체인 물건에 불완전한 점(하자, 瑕疵)이 있는 경우에 매도인이 부담하는 무과실 책임. 그 결과, 매수인은 일정한 경우 계약해제권, 대금감액 청구권(代金減額請求權), 손해배상 청구권 등이 인정된다.

분양 (아파트·상가)

허위 · 과장광고와 계약의 취소 · 해제의 문제. 분양광고가 분양계약의 내용을 이루어 분양광고 대로 아파트가 시공되지 않음에 따라 시행사가 채무불이행 책임을 부담하게 되었음에도 불구하고, 시공사가 시행사의 이러한 아파트 분양광고 행위를 묵인, 방조한 경우에는 시공사 역시 공동불법행위자로서 분양광고에 대한 책임을 진다(대법원 판례).

부동산세금

보유세
지방자치단체가 부과. 토지에는 종합토지세가, 주택 등 건물에는 재산세가 부과된다. 정부는 보유세율이 너무 낮아 집을 여러 채 가져도 세부담이 그리 크지 않기 때문에 투기가 성행한다고 보고 있다. 이 때문에 보유세와 별도로 종합부동산세를 물리기로 한 것이다.

거래세
부동산을 팔고 살 때 내야 하는 세금. 국세인 양도소득세와 지방세인 취득세로 구분. 정부는 보유세를 늘리는 대신 거래세율은 낮춘다는 방침이다. 투기적 수요의 부동산 보유를 억제하는 대신 거래가 활발히 이뤄질 수 있도록 하기 위해서이다.

임대차 (주택·상가건물)

주택임대차보호법
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 또 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보며, 매매(賣買) 또는 경매(競賣)의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다. 위의 대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법 및 경매법에 의한 경매 또는 국세 징수법에 의한 공매시 임차주택(대지포함)의 환가대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선으로 보증금을 변제받을 권리가 있다.

상가건물임대차보호법
1) 임대차기간 존속보장: 최대5년
2)대항력: 건물인도 + 사업자등록, 건물주가 변경되더라도 종전의 임대차계약이 그대로 승계.
3) 임차료 인상 한계: 년9% 범위내에서만 인상 가능.
4) 대항력과 확정일자: 후순위채권자나 그밖의 권리자에 우선하여 변제권이 있음.
5) 권리금회수기회보호: 임대인이 권리금 수령을 부당하게 방해할 경우 이로 인해 받는 임차인의 손해를 배상하여야 함.

보증금·권리금

보증금
임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 임차상가건물에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다.

※ “집행권원”이란, 국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 집행력이 부여된 공정증서를 말하는 것으로서, 확정판결에 준하는 효력이 있는 집행권원에는 화해조서, 조정조서, 확정된 조정에 갈음하는 결정, 화해권고결정, 집행증서, 확정된 지급명령 그 밖에 판결과 같은 효력이 있는 일체의 집행권원을 포함합니다.

명도 (가처분·소송)

1. 점유이전금지가처분
해당 부동산 현재의 점유자가 타인에게 점유를 바꿀수 없도록 법적인 조치를 해 두는 것이죠. 왜냐하면 현재 점유중인 A를 상대로 명도판결문을 받아 집행하러 갔는데 엉뚱한 B가 점유를 하고 있다면 집행이 불가하기 때문에 다시 B를 상대로 명도판결문을 받아 집행해야 하는 사태를 미연에 방지하는 차원이라 하겠습니다. 뿐만아니라 부수적으로 점유자에게 심리적 압박을 가하는 효과도 매우 크기 때문에 명도에 있어 매우 유용한 수단이라 할 수 있습니다.

2. 명도소송
주택이면 2기 이상, 상가이면 3기 이상 연체가 되면 나가라고 할 수 있습니다. 주택, 상가 임대차보호법도 세입자가 잘못한 경우 보호가 되지 않습니다. 그런 임차인이 나가지 않고 월세도 내지 않으면 <명도소송>으로 가야 합니다. 명도소송으로 가서 강제적으로 끌어내려면 통상6개월 이상이 걸립니다.

제소전 화해조서

임대인 입장에서는, 임대차가 적법하게 종료되어 결국은 승소할 명도소송이라 하더라도 명도판결문을 얻을 때까지는 6개월 내지 1년 정도 소요된다는 점이 매우 큰 약점인데요. 이런 임대인들을 위해서 유용한 법적 도구가 바로 제소전화해입니다.
제소전화해는, 임대차계약체결시에 나중에 임차인의 중대한 계약위반이 생길 것을 대비, 미리 당사자간에 합의하여 확정판결과 효력이 동일한 집행권원을 확보하시는 절차입니다.