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재개발·재건축

재개발·재건축 이란?

공통점은 근거법이 도시 및 주거환경정비법에 근거한 도시정비사업의 일종이라는 것이지만 재개발사업은 공익사업이지만 재건축사업은 공익사업이 아니고, 대상지역이 재개발사업은 주로 1만㎡ 이상 노후 · 불량주택지역이지만 재건축사업은 공동주택의 경우 기존 또는 예정 세대수가 300세대 이상이거나 부지면적이 1만㎡ 이하, 단독주택지역의 경우 기존주택수가 200호 이상 또는 부지면적이 1만㎡ 이상인 노후 · 불량주택지역이고, 재개발사업구역은 기반시설 부족지역이나 재건축사업은 기반시설이 갖춰진 지역이라는 것 등으로 양자가 구별된다.

기본계획수립

기본계획은 도시 및 주거환경 정비사업에 관한 종합계획이며, 그 상위계획으로 유형별 정비구역 지정대상과 정비방향을 설정하고, 정비기반시설 기준, 개발밀도 기준, 정비방법 등 정비사업의 기본원칙 및 개발지침을 제시하며, 이는 10년 단위로 수립해야 합니다.

기본계획은 ① 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장의 기초조사 및 기본계획 입안, ② 주민공람, ③ 지방의회 의견청취, ④ 관계 행정기관 협의, ⑤ 지방도시계획위원회 심의, ⑥ 지방자치단체 공보에 고시, ⑦ 국토교통부장관에게 보고의 절차로 수립됩니다.

정비구역지정

정비구역은 정비계획에 대한 주민공람, 지방의회 의견청취 등의 절차를 거친 후 시장 · 군수 또는 자치구의 구청장에 의해 특별시장 · 광역시장 또는 도지사에게 정비구역지정 신청이 있어야 하며, 신청을 받은 시 · 도지사가 이를 지정해야 합니다. 다만, 인구 50만명 이상의 대도시 시장은 정비구역지정 신청 없이 직접 정비구역을 지정할 수 있습니다.

조합설립

주택재개발사업 조합설립추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 동의를 얻은 후, 관할 시장 · 군수에게 조합설립인가을 받아야 합니다.

주택재개발사업 조합설립추진위원회는 조합설립인가일까지 업무를 수행할 수 있으며, 주택재개발사업조합이 설립되면 추진위원회는 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 해산합니다. 이 경우 추진위원회에서 행한 업무를 총회에 보고해야 하며, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계 합니다.

주택재개발사업조합은 설립인가를 받은 날부터 30일 내에 주된 사무소의 소재지에서 다음 사항을 등기함으로써 성립하며, 조합은 주택재개발사업의 원칙적 시행자로서 정비사업에 관한 권리 · 의무의 주체가 됩니다.

사업시행인가

의의 : 사업시행인가는 주택재개발사업조합 등 사업시행자가 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장이 최종적으로 확정하여 인가하는 행정절차를 말합니다.

법적인 효과: 사업시행인가가 고시됨으로써 사업시행자는 주택재개발사업을 시행할 수 있는 지위 또는 권리를 부여받게 되고, 각종 개별법상 인ㆍ허가 등이 의제되는 등 이해관계인에게 직접적이고 구체적인 법적 효과를 발생시킵니다.

관리처분계획

의의 : 사업시행자가 관리처분계획인가(변경, 중지, 폐지 포함)를 받으려면 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장에게 관리처분계획인가 신청서를 제출해야 하며, 신청을 받은 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장은 신청이 있은 날부터 30일 내에 관리처분계획의 내용이 관리처분계획의 기준, 필요적 기재사항, 정관에서 정한 분양의 기준 등에 맞는지 여부를 심사하여 사업시행자에게 통보하고 인가하는 경우 이를 고시합니다.

법적인 효과: 관리처분계획인가가 고시되면 종전 토지 또는 종전 건축물에 대한 소유권자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등은 이전고시가 있는 날까지 종전 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없게 됩니다.

건축의 절차

1. 토목 · 건축 설계대행사 선임
-서류상으로 개발행위 허가가능 여부 검토(토지이용계획확인원, 지적도, 토지대장)
-현장을 사무실에서 방문하여 현황사항 검토(지적과 현황의 일치여부, 도로상황, 지형, 오수 · 하수 배수처리관계 등 검토)
-개발행위 가능 판단시 설계계약
-도면작성후 개발행위허가(농지전용)신청, 분할측량신청: 토목 설계사무실에서 처리(약 20일 소요)
-개발행위허가 승인: 해당관청에서 개별통보
-분할측량: 한국국토정보공사에서 현장방문하여 측량후 분할위치 표시(건축주 확인 필요,방문시 통보)

2. 토목 · 건축 설계시공 계약
-토목 · 건축 설계 도면 및 공사범위 확정(토목공사는 분리발주 가능)
-건축시방서 작성,검토 후 확정
-건축견적서 작성, 견적금액 확정
-건축시공 계약

3. 건축시공
-기존건물 철거-읍 · 면 · 동주민센터 확인, 등록된 건축물 일시 철거후 멸실신고(건축사사무소 대행)
-임시전기가설(옆집에 일정비용을 지불하고 공사중 전기를 사용하거나 한전에 임시전기 신청)
-토목공사(터만들기,옹벽 · 석축공사 및 우수 · 하수 처리공사 등)
-건축 기초공사 투입
-건물의 건축위치 확인
-지하수 개발
-심야전기보일러 발주 및 정식 전기신청(한전 신청금, 계량기 시공 대행료)
-골조자재반입 및 공사
-보안장치(CCTV 등) 신청
-외장공사,지붕공사
-단열,내부 석고보드 시공
-내장(인테리어)공사
-전화,인터넷,가스(LPG)신청: 건축주 처리사항
-건축완공 입주
-주택열쇠 인수인계, 건축물완공 확인서, 하자보수 이행각서 교환

4. 건축준공 신청(본인 또는 건축사사무소 대행)
-준공도면과 각종서류(정화조 설치필증,준공신청서 외) 작성후 해당기관에 준공인 · 허가 신청
-현황측량 신청
-준공(건축물대장 등재완료)

5. 조경 및 건축추가 공사
-추가공사범위 및 방법 금액 확정(창고,온실,증축,대문,담장외)-당사에서 처리 가능
-조경업체 선임(우수처리시설,수목식재,잔듸깔기외)-지역 조경업체 선임 추천

6. 건축물 등기신청: 본인 또는 법무사/변호사 사무실 선임
-취득세 등 납부
-등기완료