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토지보상

손실보상과 그 기준

손실보상

손실보상이라 함은 공공필요에 의한 적법한 공권력행사에 의하여 개인의 재산에
가하여진 특별한 희생에 대하여, 사유재산보장과 전체적인 공평부담의 견지에서 행하여지는
재산적 보전을 말합니다.

보상의 법적근거

헌법 제23조제3항에서는 "공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은
법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다" 라고 규정하여 재산권 제한의 근거를 명시하고
있으며, 헌법 제37조제2항에서는 "모든 국민의 자유와 권리는 국가안전보장·질서 유지 또는
공공복리를 위하여 필요한 경우에 한하여 법률로써 제한할 수 있으며..." 라고 하여
재산권 제한을 법률에 유보하고 있습니다.

보상금 산정기준

당해토지의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법 기준
(토지보상법 제70조 제2항, 토지보상법시행령 제38조)

  • 당해토지와 건축물 등의 분리평가 기준(토지보상법시행규칙 제20조 제1항)
  • 당해토지상 정착물 등의 이전비평가 기준(토지보상법 제75조 제1항)
  • 보상평가 및 산정시 가격시점(토지보상법 제67조)

*“토지보상법”은“공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률”의 공식적인 약칭임.

손실보상절차
손실보상절차
이주 및 생활대책
가옥소유자 대책

이주대책

  • 이주자 택지공급
  • 주택공급
  • 이주정착금

주거이전비

이사비

세입자 대책

국민임대주택공급

이주정착금

주거이전비

이사비

주택특별공급

분양주택 특별공급

89.01.25 이후 무허가건물 소유자 및 세입자에 대한 국민임대주택 공급

생활대책

생활대책대상자

  • 상가 또는 점포공급대상자
  • 상업용지 공급대상자
  • 종교시설용부지 공급대상자
  • 유치원부지 공급대상자

생활대책용지 계약방법

생활대책 용지 공급시기

생활대책내용

보상종류 및 보상금 결정방법
감정평가 금액으로 보상하는 보상종류 및 보상금 결정방법
  • 토지 및 물건 등에 대한 보상가격은 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」제2조
    제9호에 따른 감정평가업자 3인 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여
    산정합니다. (토지보상법 68조)
  • 시·도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 아니하는 경우에는
    2인의 감정평가업자를 선정하여 보상액을 산정할 수 있습니다.
보상의 종류

토지보상 (토지보상법 제70조)

건축물 등 보상 (토지보상법 제75조 및 동법시행규칙 제33조)

과수 및 입목 등 보상 (토지보상법시행규칙 제37조 내지 제39조)

영업손실 보상 (토지보상법시행규칙 제45조 내지 제47조 동규칙 제52조)

축산보상 (토지보상법시행규칙 제49조)

사업시행자가 산정한 금액으로 보상하는 보상하는 및 보상금 결정방법

이사비, 주거이전비, 영농손실보상액 등은 관련법규에 보상대상 및 산정기준이 규정되어 있어
사업시행자가 산정하여 보상합니다.

  • 농업손실보상(토지보상법 시행규칙 제48조)
  • 분묘보상비 (토지보상법 시행규칙 제42조)
  • 주거이전비 (토지보상법시행규칙 제54조)
  • 이사비 (토지보상법시행규칙제45조 내지 제47조 동규칙 제52조)
제세금

양도시 세금 혜택

농지 소재지 또는 연접한 시·군·구 안의 지역에 8년이상 거주하면서
직접 경작한 자경농지

[혜택] 양도소득세액의 100% 감면 (감면한도 : 1억원)

[근거법령] 조세특례제한법 제69조, 제133조, 동법시행령 제66조

일정요건에 충족하고 경작상 필요에 의하여
사업지구외 농지로 대토했을 경우의 사업지구내 농지

[혜택] 양도소득세 비과세

[근거법령] 조세특례제한법 제70조, 동법시행령 제67조

1세대 1주택과 그 부속토지

[혜택] 납부세액의 10% 상당금액 공제

[근거법령] 소득세법 제108조, 동법시행령 제169조 ~ 제171조

공익사업에 편입되어 수용된 부동산

공익사업용 토지등에 대한 감면 (조세특례제한법 제77조)

[혜택] 양도소득세의 10% (채권보상대상자는 15%) 감면

[근거법령] 소득세법 제108조, 동법시행령 제169조 ~ 제171조

대체취득시 세금 혜택

토지수용 등에 따른 양도시 일정요건을 갖추고 새로 부동산을 취득할 경우

[혜택] 보상금 범위내에서 취득세 및 등록세 비과세

[근거법령] 지방세법 제109조, 제127조의 2, 동법시행령 제79조의 3

[감면기간] 보상금 지급일로부터 1년간

토지수용 등에 따른 대체취득

[혜택] 비과세되는 취득세, 등록세에 대하여 농어촌특별세 비과세

[근거법령] 농특세법시행령 제4조 제6항 제5호

채권보상

법적근거

토지보상법 제63조, 동법 시행령 25 ~ 27조

채권보상

부재부동산소유자의 토지에 대한 보상금 중 1억원을 초과하는 금액
(세무사의 확인을 받은 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서 제출 시 양도소득세액은
추가 현금보상 가능)

※ 부재부동산 소유자: 사업인정고시일부터 다음 각 호의 어느 하나의 지역에 계속하여
주민등록을 하지 아니한 자

  • 당해 토지의 소재지와 동일한 시·구(자치구) 또는 읍·면(도농복합형태인 시의 읍·면을 포함)
  • 제1호의 지역과 연접한 시·구 또는 읍·면 토지소유자 또는 관계인이 원하는 경우

채권발행 내용

채권종류 : 용지보상채권

발행방법 및 발행형식 : 매출발행(무기명식 액면발행)

이율 : 은행법에 의하여 설립된 금융기관중 전국을 영업구역으로 하는 은행이 적용하는 3년
만기 정기예금 이자율을 평균한 이자율(이율은 발행월별로 변동)

상환기간 : 채권발행일로부터 3년 또는 5년

상환방법

채권발행일부터 상환일 전일까지의 이자는 1년 단위 복리로 계산하되 상환일에 일시상환

원금은 채권상환일에 일시상환하며 중도상환은 인정치 않습니다.

교부방법

등록발행 (토지소유자의 증권계좌에 입고), 공탁시 예외적으로 실물을 발행할 수도 있음.

보상금증액소송
보상금의 증감을 구하는 소송이란?

수용재결 또는 이의재결에 대하여 불복하는 내용이 보상금의 증액 또는 감액에 관한 것일 때
제기하는 소송입니다.

일반적으로 수용재결 또는 이의재결에 대하여 인정될 수 있는 행정소송으로는
① 보상금 증감에 관한 소송 ② 재결취소소송 ③ 무효 등 확인소송 등이 있는데, 보상금 증액청구소송이 거의 대부분을 차지합니다.

소송당사자

보상금 증감소송은 원고가 토지 등의 소유자이면 사업시행자를 피고로, 원고가 사업시행자이면 토지 등의 소유자를 피고로 하여 제기합니다.

소송형식

보상금의 증감을 구하는 소송은 공법상 당사자 소송, 그 중에서도 형식적 당사자소송인데,
실질적으로는 행정청의 처분 등을 원인으로 하는 법률관계에 관한 소송이면서 처분청을 피고로
하지 않고 그 법률관계의 한쪽 당사자를 피고로 하는 소송입니다.

보상금 증액소송은 수용재결에서 정하거나 이의재결에서 증액된 보상금과 정당한 보상금의
차액의 지급을 구하는 형식으로 제기합니다. 이때 청구하는 금액에 대하여 수용개시일 다음날
이후의 관련법 소정의 지연손해금의 지급을 함께 구하는 것이 일반적입니다.

소송의 관할

통상적으로 보상금 증액소송은 사업시행자인 피고의 소재지를 관할하는 행정법원 또는
지방법원 본원의 행정부에 소송을 제기하게 됩니다. 국가나 공공단체의 소재지란
당사자소송에서는 관계행정청의 소재지를 말합니다.

제소시간

보상금 증감소송도 재결 자체에 대한 불복의 경우와 마찬가지로 수용재결서를 받은 날부터
60일 이내에, 이의신청을 거쳤을 때는 이의재결서를 받은 날부터 30일 이내에 제기하여야
합니다.

위 제소기간은 엄격한 기간 준수가 요구되는 이른 바 불변기간이므로 당사자가 책임질 수
없는 사유로 인하여 이를 준수할 수 없었던 경우에만 추완이 가능합니다.
불복절차에 대한 안내고지가 없더라도 기간이 연장되지 않습니다.

실제로는 보상금의 증액을 구하는 것임에도 관할토지수용위원회를 상대로 수용재결취소를
구하는 항고소송을 제기하였다가 후에 사업시행자를 피고로 하는 보상금 증액청구소송으로
변경한 경우의 제소기간의 준수 여부는 최초에 소를 제기한 시점을 기준으로 판단합니다.

소송의 심리

보상금 증액소송에서, 재결에서 정한 보상금액보다 정당한 보상금액이 더 많다는 점에 대한
증명책임은 원고에게 있으므로, 원고가 수용목적물에 대한 정당한 보상금액을 입증하여야
합니다.

이는 결국 감정평가업자의 객관적이고 공정한 감정을 통하여 밝혀지는 것이 대부분이므로
원고로서는 공평정대한 감정인으로 하여금 법령이 정한 절차와 방법(비교표준지 선정의 적절성,
구체적·개별적 비교요인들의 적절한 반영 등)에 따라 정당한 보상금액을 산출하도록 필요한
입증자료들을 충분하게 제출하는 하는 것이 핵심적인 승소전략이라 할 것입니다.